Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có rất nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua nhà 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần xem xét khi vay vốn ngân hàng mua nhà đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà ở và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. nếu như không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ hệt như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết
xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã rất nhiều người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS thích
hợp
Trước khi quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự có của
mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với mình.
Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong các số ấy có khoản vay không phải trả lãi
(vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với rất nhiều nhà đầu tư
Con số rõ nét mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (phần trăm này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực chuyên môn trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng tài chính của BĐS nghĩa là dòng tài chính thu được từ cho
thuê chính BĐS đó. Có thể là dịch vụ thuê mướn nhà, thuê mướn văn phòng, cho
thuê căn hộ, cho thuê shop house, cho thuê nhà xưởng, thuê mướn kho bãi,...
Thông thường, khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng
tuỳ theo thoả thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này
có thể cho thuê được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ
trừ phí môi giới cho mướn nếu có) bằng cách đi điều tra khảo sát thị trường xung
quanh, gọi điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất
định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền thuê mướn BĐS đủ
khả năng trả lãi cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để đảm bảo trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó cực tốt là nên đủ năng lực trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. bây giờ toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Còn nếu không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá thấp do tâm trí chạy hàng.
Cho nên vì vậy,
trước khi đưa ra quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có tác
dụng thuê mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng
không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến ra
quyết định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc
mua dự án bởi những cơ chế lôi cuốn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc
cho vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm hứng,
đặt cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy xem xét chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm ban đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc nhà này có công dụng cho thuê hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết chính sách ưu đãi 0% do phải
nhìn thấy với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản
lãi, hoặc do tiền từ dịch vụ thuê mướn thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại tương
đối cao nên không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt
nhất không nên sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư chuyên nghiệp, sẽ có
quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những BĐS đầu tư trung
- dài hạn thì khủng hoảng rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác cho
thuê được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn vay, hoặc
nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi gốc.
Bởi
việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, còn nếu như không sinh dòng
tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Có ít mua
miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình (nguyên tắc số
1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng thanh khoản của
bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ ngay khi cần thiết.
Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh
khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là khả năng chuyển đổi từ BĐS sang
tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống chúng ta thay đổi
kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch chuyển từ vùng này qua vùng khác,
hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng tiền trang trải được vốn vay,
bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư
này.
Thông thường, BĐS có công dụng thanh khoản tốt thì cũng có công dụng
giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần nhìn thấu thị được là do
tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết này chưa phân tích sâu,
nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại một bài khác).
7. Nắm rõ và tận dụng
sức mạnh của lãi suất kép
Lãi suất kép được coi là con át chủ bài của
dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công
cụ hoàn hảo nhất nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở
trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng.
Lãi suất kép
được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh
lời, tiếp nối thu lãi về và nhập lãi này vào gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban
đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban
đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền kinh doanh đất: Lời khuyên để không ngập nợ trước ngày ăn lãi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét